일요일 09:00 AEST · 호주찰리 · C&K Realty · THE C&K JOURNAL

읽기 시간: 핵심 30초 · 흐름 8분 · 전체 15분

⚡ THIS WEEK IN ONE WORD: STALL (멈칫)

이번 주 한 단어는 **STALL(멈칫 — 거래와 신축 판매, 고용이 한꺼번에 속도를 잃은 주)**입니다. 목요일(15/10) Cotality 10월 차트팩에서 9월 전국 주택 거래는 추정 39,747건으로 1년 전보다 20.9% 줄었고, 집 한 채를 파는 데 걸린 기간(중앙값)은 41일로 1년 전 26일보다 길어졌습니다. 같은 날 확정된 11/10 마감 주 수도 통합 최종 낙찰률은 **44.1%**로 6월 말 이후 가장 낮았고, 4주 연속 내렸습니다. 금요일(16/10) 주택산업협회(HIA)는 9월 분기 신규 주택 판매가 직전 분기보다 17.5% 줄었다고 밝혔습니다. 그리고 같은 목요일 ABS 9월 노동력에서 취업자는 39,300명 줄었고 실업률은 **4.7%**였습니다 — 시장이 보던 11월 추가 인상 가능성도 함께 멈칫했습니다. 이번 주 나온 9월 숫자들은 2월 이후 이어진 인상의 무게 아래서 거래와 신축 판매, 고용이 함께 속도를 잃었음을 보여 줬습니다 — 9월 말 인상의 효과는 아직 이 숫자들에 다 담기지 않았습니다(HIA·JP Morgan).

세 가지 신호로 읽는 STALL:

1. 🏠 거래가 멈칫 — 새 매물은 11/10까지 4주 동안 1년 전보다 7.9% 적게 나왔는데, 시장에 걸린 전체 매물은 145,573건으로 19.1% 늘었습니다. 팔리는 속도가 새 매물이 들어오는 속도보다 느려졌다는 뜻입니다. 수도권 매도자의 가격 할인 폭은 **4.4%**로 5년 만에 가장 컸습니다(Cotality 15/10). Cotality는 경매 시장을 두고 매수 수요가 주된 제약으로 보인다고 진단했습니다.
2. 🏗️ 신축 판매가 멈칫 — HIA 집계로 9월 분기 신규 주택 판매는 직전 분기보다 17.5%, 1년 전보다 16.4% 줄었고, 다섯 주 모두 분기 감소였습니다(직전 분기 대비 퀸즐랜드 −26.3%·빅토리아 −23.3%·NSW −17.4%). 계약 취소율은 연초 10% 아래에서 9월 **13.6%**로 올랐습니다(HIA 16/10).
3. 💼 고용과 인상 기대가 멈칫 — 시장 예상은 취업자 약 2만 명 증가였습니다. Reuters는 발표 뒤 시장이 본 11월 동결 가능성이 발표 전 66%에서 90% 가까이로 올라갔다고 전했습니다. CentralBank.Watch의 11월 인상 확률(누적 표 기준)은 27.9%('11/10 데이터' 표기)에서 17.1%('17/10 데이터' 표기)로 내려왔습니다.

⚖️ 그런데 반대 방향의 숫자도 같은 주에 나왔습니다. 화요일(13/10) 공개된 RBA 9월 회의 의사록은 집값이 예상보다 빨리 내렸다고 적으면서도 위원 전원이 인상에 찬성했고, *"비교적 큰 폭의 집값 하락도 경제 활동과 지출에 미치는 직접 효과는 크지 않을 것"*이라는 분석을 함께 실었습니다. 미국 9월 소비자물가는 **3.7%**로 빨라졌고, 브렌트유는 금요일(16/10) 배럴당 $109.86로 이 지면이 5월 말부터 쌓은 기록에서 가장 높은 종가를 찍었습니다. ASX 200은 한 주 동안 1.03% 올랐습니다. 그리고 오늘 아침 공개된 어제(17/10) 개최분 경매 예비 집계에서 수도 통합 낙찰률은 50%를 조금 넘었습니다. 멈칫은 멈춤이 아니고, 물가 쪽 압력은 아직 살아 있는 주이기도 합니다.

1️⃣ 이번 주가 의미하는 것 (30초)

이번 주 핵심은 세 가지입니다.

첫째, 집값보다 거래가 먼저 줄고 있습니다 — 파는 쪽도 사는 쪽도 기다립니다. Cotality 차트팩에서 9월 거래는 1년 전보다 20.9% 줄었고, 수도권만 보면 파는 기간은 39일(1년 전 23일)로 5년 만에 가장 길었습니다. 새 매물이 5년 평균보다 11.9% 적다는 것은 매도자 상당수가 시장에 나오지 않고 기다린다는 뜻이기도 합니다. Cotality 리서치 디렉터 팀 롤리스는 *"봄에는 보통 거래가 늘어나는데, 새 매물은 줄고 시장에 머무는 집은 늘고 있다. 매도자에게 반가운 조합이 아니다"*라고 말했습니다. 2월 이후 네 차례 인상으로 중위 소득 가구가 빌릴 수 있는 돈은 약 $90,000(9%) 줄었다는 것이 Cotality의 추산입니다. 외부 전망도 같은 쪽입니다 — Westpac은 10월 시장 전망에서 올해 전국 집값이 약 8% 내릴 것으로 봤고(시드니 12%·멜버른 8%·브리즈번 4%), AMP의 마이 부이 이코노미스트는 내년 6월 분기까지 고점 대비 10~15% 하락을 예상했습니다(ABC 16/10). 반면 JP Morgan의 톰 케네디는 남은 조정이 가격보다 거래량 쪽에서 더 많이 나타날 수 있다고 봤습니다.

둘째, 신축의 앞단이 한 번 더 식었습니다. 지난주 ABS 6월 분기 통계에서 착공과 완공이 함께 늘었지만, 이번 주 HIA는 그 반대편 숫자를 내놨습니다 — 9월 분기 신규 주택 판매 −17.5%(직전 분기 대비), 18개월 사이 가장 낮은 분기 수준입니다. HIA 수석 이코노미스트 팀 리어든은 *"9월의 소폭 증가를 시장의 전환점으로 오해해서는 안 된다"*고 했고, 지난해 말~올해 초 늘었던 판매가 지금에서야 승인·착공 통계에 나타나는 것이라며 판매 감소는 *"시장 여건이 나아지지 않는 한 주택 건설 활동의 개선은 오래가지 못할 것"*임을 시사한다고 적었습니다. HIA 집계로 2025/26년 착공은 204,500가구로 국가주택협약 목표에 필요한 연 240,000가구에 못 미칩니다. 반대 재료도 같은 주에 나왔습니다 — 남호주는 8월 한 달 승인이 1,701가구로 1983년 집계 시작 이후 월간 최대였고(ABS 8월 자료·이번 주 The Urban Developer 보도), NSW는 선분양 금융 보증으로 약 1,300가구의 공급을 앞당기고 있으며, 퀸즐랜드는 $24억 기반시설 기금으로 주택 51,368가구(2033-34년까지)를 겨냥합니다. 다만 셋 모두 내년 전국 착공의 방향을 바꾸기에는 규모나 시점이 멉니다.

셋째, 시장의 인상 기대는 물러났지만 RBA의 말은 아직 매파입니다. 15/10 고용 지표 뒤 11월 동결 쪽으로 시장이 크게 옮겨 갔습니다. 그런데 고용 발표 이틀 전(13/10) 공개된 의사록은 필요하면 기준금리를 더 올리겠다는 문장을 남겼고, 금융 안정에 대한 고려가 지금의 통화정책 결정을 제약하지 않는다고 적었습니다. 은행 전망도 갈립니다 — Westpac은 여전히 11월에 기준금리를 **4.85%**로 올릴 것으로 보고, CBA는 동결을 예상하면서 위험은 인상 쪽이라고 했으며, AMP는 *"11월에는 추가 인상보다 매파적 성명과 함께 동결할 것으로 본다"*고 했습니다. 이 갈림을 정리할 숫자는 28/10 9월 물가입니다.

세 가지가 만나는 자리는 여기입니다. 금리가 빌릴 수 있는 돈을 줄였고(대출 한도 약 9% 감소), 그 결과가 9월 거래(1년 전보다 −20.9%)와 신축 판매(직전 분기 대비 −17.5%)로 먼저 나왔으며, 고용도 한 달 꺾였습니다. 다음 결정의 열쇠는 이제 집값이 아니라 물가입니다 — 브렌트유가 배럴당 110달러 가까이 오른 주에, 물가가 빨리 식어 줄지가 남은 질문입니다.

🙋 네 갈래로 나눠 보면

• 첫 집을 준비 중이라면 — 시간은 매수자 쪽에 조금 더 있습니다. 수도권 할인 폭 4.4%, 파는 기간 39일(수도권)은 협상의 여지가 넓어졌다는 신호입니다. 다만 빌릴 수 있는 돈도 줄었습니다(약 $90,000). 퀸즐랜드에서는 빈 땅에 창고가 이미 서 있어도 첫 주택 구매자 감면을 받을 수 있도록 하는 법 개정안이 13/10 의회를 통과했고(시행 시점은 보도자료에 없음), 신축 첫 주택 스탬프 듀티 폐지로는 6월까지 3,500명 넘게 혜택을 봤습니다.
• 이미 집을 여러 채 갖고 있다면 — 14/10 하원에 오른 세제 개편 법안에는 재량신탁 30% 최소세(1/7/2028 시행)와 함께 '신축 주택' 정의·네거티브기어링 제한 예외가 들어 있습니다. PropTrack 투자자 보고서(12/10)로는 6월 분기 투자자 대출이 9% 줄었는데, 그 가운데 신축 구매·건축용은 24% 늘었습니다. 상원 위원회 의견서는 26/10에 마감합니다.