【案例主題】

三店共構商場的空間設計、溫控與租金分攤談判

【案例概要】

三家零售店計畫共同進駐一個有屋頂的聯合商場：各自有獨立店面，同時共享公共走道與休憩空間，並希望以植栽、座椅、噴泉與ATM等設施提升來客數。三方必須談妥：公共區域風格與配置、整體溫度設定（影響商品保存與顧客舒適）、以及租金如何分攤。每家店的商品特性與獲益方式不同，導致對設計與成本分配的立場分歧。

【案情介紹】

在台灣的商圈情境中，聯合商場常見於老街再生、捷運站連通空間、或社區型複合式店舖。三家店認為若能把公共區做得舒適漂亮，顧客停留時間變長，順手購買的機率提高，整體營收可一起成長。

但三家店的關鍵需求不同：

麵包店重視氣味、動線與新鮮感，擔心溫度過高影響產品與人潮。

花店重視濕度與通風，擔心過冷或過乾影響花材壽命。

雜貨店重視陳列密度與效率，擔心公共設施占用空間、提升成本卻未必帶來同等收益。

【案情分析】

一、這是典型「共同投資的分攤問題」

公共區是共同資產，但邊際受益不同，若採平均分攤，受益較少者會抵制；若完全按受益分攤，又會引發「誰來定義受益」的爭論。

二、溫控是「技術問題包著利益問題」

溫度設定牽涉商品保存與顧客體感，實務上可用「分區空調」或「局部加濕」做折衷，把衝突從單一數字轉換成可設計的方案。

三、談判策略應從立場轉向需求

不要只談「我要多少租金折扣」，而是把需求翻成可驗證的指標：例如花材保存天數、麵包回溫時段、尖峰人流動線等，再把成本與收益連結。

【爭議大綱】

公共設施提升來客的效益難量化時，租金分攤應採固定比例還是浮動機制？

溫度與濕度需求衝突時，應以哪一方商品特性為主？如何避免某一方長期吃虧而退出？