Samenvatting

De Wet betaalbare huur van voormalig woonminister Hugo de Jonge, die in juli 2024 van kracht werd, heeft geleid tot een daling van het huurwoningaanbod met een derde. Investeerders en vastgoedondernemers verkopen hun woningen massaal in plaats van te verhuren, waardoor de middenhuurwoningen die de wet juist toegankelijker moest maken, juist verdwijnen. Projectontwikkelaars weigeren nieuwe projecten te bouwen omdat de overheid door de wet ook op bestaande woningen van toepassing te laten zijn als "onbetrouwbaar" wordt ervaren. De mensen voor wie de wet bedoeld was, hebben er volgens deskundigen helemaal niks aan gehad.

Context

De Wet betaalbare huur breidde het woningwaarderingsstelsel (WWS) uit van 143 naar 186 punten, waardoor ook woningen in het middensegment onder een maximale huurprijs vielen. De wet ging op 1 juli 2024 in en werd gepresenteerd als maatregel om de huurbescherming te verbeteren en woningen betaalbaar te houden voor mensen met een lager inkomen. In totaal telt Nederland 8 miljoen woningen: 57% koopwoningen, 31% sociale huur, en de resterende 12% gelijk verdeeld tussen vrije-sector huur en middenhuur. De wet gold niet alleen voor nieuwbouw maar ook voor bestaande huurwoningen, wat investeerders overviel.

Feiten

• De Wet betaalbare huur ging op 1 juli 2024 in, breidde het WWS van 143 naar 186 punten uit (Rijksoverheid).
• Sinds de invoering is het aanbod van vrijkomende huurwoningen met een derde gedaald (WNL).
• Investeerders die door de wet minder rendement behaalden, besloten hun woningen te verkopen in plaats van te verhuren.
• Vastgoedondernemer Marcel Melis, die 50 woningen in Amsterdam bezat, verkocht zijn portefeuille — voornamelijk aan expats. "Mijn ervaring is dat zelfs een Nederlands stel niet in staat is om een woning in Amsterdam te kopen. Die kosten namelijk al gauw een ton van vijf."
• "Er is letterlijk geen woning in de middenhuur meer te vinden," aldus Melis.
• Projectontwikkelaar Maarten de Gruyter stelt dat de woningen die onder de middenhuur kwamen te vallen, bedoeld waren voor mensen met een lager inkomen, maar "massaal in de verkoop kwamen" en in handen kwamen van "de verkeerde doelgroep: mensen die wel in staat waren om de woning te kopen."
• "De mensen voor wie deze wet bedoeld was, hebben er dus helemaal niks aan gehad," aldus De Gruyter.
• Het grootste probleem volgens De Gruyter was dat de wet ook gelding kreeg voor bestaande huurwoningen: "Dat jaagt beleggers weg, want zij kregen opeens een veel lager rendement op een bestaande belegging."
• Beleggers vinden vastgoedinvesteringen in Nederland "onbetrouwbaar" en willen niet langer investeren in nieuwe projecten.
• Destijds werd al aangeraden om de middenhuur alleen voor nieuwe projecten in te voeren, zodat investeerders precies weten waar ze in investeren.
• De overheid koos er toch voor om de wet ook op bestaande woningen van toepassing te laten zijn. De Gruyter noemt dit "puur populisme."
• In Amsterdam mag een huurder maximaal 1,8 keer het modaal inkomen verdienen voor een middenhuurwoning. Een stel dat allebei fulltime werkt, zit daar al snel boven en is aangewezen op het kleine aantal huurwoningen in de vrije sector.
• Een Kamerbrief van februari 2026 concludeert dat de Wet betaalbare huur "huishoudens benadeelt die geen huis kunnen kopen" (Open Overheid).

Analyse

De Wet betaalbare huur is een schoolvoorbeeld van hoe overheidsingrijpen met goede bedoelingen averechts werkt. De theorie was simpel: dwing verhuurders om lagere huren te vragen, en woningen worden betaalbaarder. De praktijk is dat verhuurders hun woningen verkopen, het aanbod krimpt, en de mensen die de wet moest helpen er juist slechter af zijn. Dit is geen onvoorzien neveneffect maar een voorspelbare economische wetmatigheid: als je de renderingsmogelijkheid van een investering verlaagt, trek je investeerders weg. De kritiek van De Gruyter dat de wet ook op bestaande woningen werd toegepast — ondanks advies om dit niet te doen — toont aan dat de overheid de regels van het spel halverwege veranderde. Dat creëert institutioneel onbetrouwen: wie vandaag investeert in Nederlandse vastgoed, weet niet welke regels morgen gelden. De libertische conclusie is dat de woningmarkt niet gereguleerd moet worden door politici die populaire maatregelen willen scoren, maar door vrije contracten tussen verhuurders en huurders. De enige rol die de overheid hier zou moeten spelen is het weghalen van bouwbelemmeringen zodat er meer woningen gebouwd worden — meer aanbod verlaagt de prijs, niet een puntenstelsel.